Cos'è l'Acquisto Programmato?
Storia dell'Acquisto Programmato
L'Acquisto Programmato è un metodo per acquistare casa nato nel corso del 2012 dal lavoro di WelcHome Immobiliare e grazie alla consulenza di Notai, Avvocati, Commercialisti, Ingegneri, Imprese di Costruzioni e Clienti.
L'Acquisto Programmato è nato per consentire a tutti coloro che hanno rinunciato all'acquisto di un immobile a causa delle restrittive politiche di accesso al credito praticate dalle banche, di avere un'alternativa allo spreco di denaro derivante dall'affitto. Allo stesso tempo consente ai venditori di porre un freno allo spreco di denaro e risorse derivante dagli immobili invenduti, iniziando in tempi rapidi a incassare delle somme che possono ammortizzare o annullare i costi di gestione.
– Quali sono le caratteristiche dell'Acquisto Programmato?
- È l'alternativa al mutuo al 100%
Le politiche di accesso al credito degli istituti bancari hanno reso estremamente difficoltoso,
se non impossibile, ottenere un mutuo al 100%.
L'Acquisto Programmato consente anche a chi non ha grossi risparmi di acquistare casa.
- Consente all'acquirente di abitare da subito l'immobile
L'Acquisto Programmato è semplice e veloce.
La consegna dell'immobile avviene contestualmente alla sottoscrizione del
preliminare di compravendita in modo rapido e trasparente.
- È un acquisto dilazionato nel tempo per un massimo di 36 mesi
L'acquirente dovrà richiedere un mutuo dopo aver versato per un massimo di 36mesi
delle rate mensili al venditore, costituenti caparra confirmatoria, che si scorporeranno
interamente dal prezzo.
Le spese per l'acquisto sono suddivise fra preliminare di compravendita e rogito notarile,
limitando in tal modo anche l'importo iniziale necessario per far fronte a spese e imposte.
- Aumenta le possibilità di vendere un immobile al giusto valore di mercato
Dare un'alternativa agli acquirenti e abbracciare un mercato più vasto, significa maggiori
possibilità di vendere bene e velocemente un immobile.
I vantaggi che l'Acquisto Programmato offre all'acquirente si traducono in
trattative limitate sul prezzo degli immobili.
Come funziona l'Acquisto Programmato?
– Contratto Preliminare di Compravendita
Venditore e Acquirente stipulano un Contratto Preliminare di Compravendita.
Nel preliminare viene bloccato il prezzo dell'immobile, che non potrà subire alcuna variazione per l'intera validità del contratto, viene stabilito l'importo delle rate mensili che verranno versate al Venditore a titolo di caparra confirmatoria e vengono stabiliti i tempi entro cui effettuare il Rogito Notarile.
Contestualmente alla firma del preliminare l'Acquirente versa un primo acconto corrispondente in genere al 10% del prezzo dell'immobile.
Tale acconto verrà in parte imputato a titolo di caparra confirmatoria e in parte imputato a titolo di acconto prezzo, secondo le percentuali stabilite col Venditore all'interno del preliminare stesso (generalmente la suddivisione è al 50%).
La suddivisione consente all'Acquirente di recuperare la percentuale di acconto versata a titolo di acconto prezzo, nel caso in cui alla scadenza del preliminare non si possa procedere al rogito definitivo.
Il Venditore in questo caso sarà autorizzato a trattenere tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria (oltre alla percentuale di acconto iniziale, anche tutte le rate mensili).
Il preliminare di compravendita viene trascritto dal Notaio.
La trascrizione, dalla durata massima di 36 mesi, è una tutela fondamentale in favore di entrambe le Parti.
Contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, il Venditore consegna le chiavi dell'immobile all'Acquirente.
– L'Acquirente abita l'immobile dalla firma del Preliminare
Il vantaggio principale dell'Acquisto Programmato consiste nella possibilità di abitare l'immobile a partire dalla firma del Preliminare di Compravendita.
In questo modo l'acquirente ha la possibilità di evitare lo spreco di denaro derivante dall'affitto.
Le spese di gestione ordinarie dell'immobile ricadono sull'acquirente (spese condominiali, TARES, fornitura elettrica, idrica, gas, etc.) consentendo al venditore un notevole risparmio sui costi di gestione.
Il preliminare di compravendita non produce effetti traslativi della proprietà: fino al Rogito Notarile il proprietario dell'immobile è il venditore.
Il venditore dovrà comunicare alle autorità competenti la cessione del fabbricato.
– L'Acquirente versa le rate mensili concordate che vanno a sottrarsi dal prezzo di vendita
Per l'intera durata del preliminare, secondo gli accordi stabiliti, l'acquirente versa al venditore (e a nessun altro!) le rate mensili stabilite che andranno a costituire caparra confirmatoria e a scorporarsi interamente dal prezzo dell'immobile.
Tutte le rate versate devono essere tracciabili: il Notaio dovrà essere in grado, nel Rogito Notarile, di avere gli estremi di pagamento di ciascuna rata versata. Le rate devono quindi essere versate attraverso bonifico bancario o assegno e l'acquirente deve avere cura di conservare meticolosamente una copia di tutti i
versamenti effettuati. Non sono ammessi pagamenti in contanti.
Le rate mensili sono una caparra confirmatoria: non devono essere assolutamente confuse con un canone di affitto.
L'Acquisto Programmato non ha nulla a che vedere con l'affitto: si tratta di una vera e propria compravendita.
Affinché l'Acquisto Programmato sia efficace, l'importo versato complessivamente attraverso le rate mensili deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo dell'immobile (o comunque la somma di acconto iniziale e rate deve essere almeno pari al 20% del prezzo dell'immobile, perché il saldo sia pari o inferiore all'80%).
Ciò è necessario per rientrare, al termine del periodo di versamento delle rate, in un importo rimanente che deve essere al massimo pari all'80% del prezzo (e dunque finanziabile attraverso l'intervento di un istituto bancario).
– Entro i termini convenuti nel Preliminare si stipula il Rogito Notarile
Circa 12 mesi prima della scadenza del preliminare, l'acquirente deve iniziare a “sondare il terreno” presso gli istituti bancari, nel caso per procedere al saldo del prezzo intenda avvalersi di un mutuo.
L'importo da finanziare corrisponderà a un massimo dell'80% del prezzo dell'immobile, con un notevole risparmio in termini di rata mensile e interessi da versare all'istituto mutuante.
È importante muoversi per tempo ed evitare di rimandare il tutto a pochi mesi dalla scadenza: i tempi di erogazione di un mutuo variano a seconda dell'istituto a cui si rivolge e inoltre in caso di problemi di qualsiasi natura si avrà il tempo necessario per correre ai ripari.
Entro i termini stabiliti si procede quindi al saldo del prezzo contestualmente alla stipula del Rogito Notarile: da quel momento l'acquirente diventerà proprietario dell'immobile e il venditore incasserà le somme rimanenti concludendo l'operazione.
Alla stipula del Rogito Notarile verranno corrisposti al Notaio gli importi delle spese rimanenti relative all'acquisto dell'immobile.
Esempio di acquisto di un immobile a € 100.000,00
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Acquisto Programmato |
Acquisto Convenzionale |
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Acconto iniziale |
€ 10.000,00 |
€ 10.000,00 |
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€ 500,00 per 36 mesi |
€ 18.000,00 |
- |
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Totale |
€ 28.000,00 |
€ 10.000,00 |
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Saldo (Mutuo) |
€ 72.000,00 (72%) |
€ 90.000,00 (90%) |
Il Target: a chi è rivolto l'Acquisto Programmato?
- ACQUIRENTI –
– Tutti coloro a cui verrebbe concesso un mutuo all'80% ma che non hanno abbastanza risparmi per concludere la compravendita
L'Acquisto Programmato è un vero e proprio acquisto e come tale va trattato.
Chi decide di avvalersi di questa formula, se per il saldo finale ha intenzione di avvalersi di un mutuo ipotecario, deve essere in grado di poter accedere a un mutuo.
A tal proposito è indispensabile effettuare delle consulenze con gli istituti bancari prima di avvalersi dell'Acquisto Programmato.
L'acquirente che utilizza questo metodo deve essere in possesso di tutte le caratteristiche richieste dalle banche per la concessione di un mutuo.
Ciò in cui interviene l'Acquisto Programmato è l'importo di mutuo da richiedere e, nello specifico, l'LTV (Loan to Value, ossia il rapporto tra il valore dell'immobile e l'importo di mutuo richiesto).
La maggior parte degli istituti bancari sono disposti a finanziare fino all'80% del valore dell'immobile.
Per questo motivo, per poter procedere a un acquisto convenzionale, l'acquirente deve possedere il 20% restante oltre alle somme necessarie per far fronte alle spese (in genere attorno al 10% del prezzo).
L'Acquisto Programmato interviene nel caso in cui il problema sia l'importo di mutuo che la banca è disposto a concedere in rapporto al prezzo dell'immobile.
Le rate mensili consentono di abbattere notevolmente l'importo di mutuo da richiedere e rientrare nei parametri per i quali la banca è disposta a concedere un mutuo.
Per poter usufruire dell'Acquisto Programmato è necessario possedere, oltre ai requisiti per l'accesso a un mutuo, una somma iniziale che in genere varia, includendo le spese iniziali, fra il 14% e il 16% del prezzo dell'immobile.
Un notevole passo avanti rispetto al 30% circa necessario con l'acquisto convenzionale.
Inoltre richiedere un importo di mutuo inferiore significa abbattere notevolmente gli interessi versati e pagare una rata mensile più bassa per l'intera durata del mutuo stesso.
– Tutti i Clienti il cui acquisto è legato alla vendita di un immobile
Vendere un immobile, in questo periodo, richiede molta pazienza e tempi più o meno lunghi a seconda della tipologia e della fascia di prezzo in cui l'immobile si colloca.
Per questo motivo, oggi più che mai, è fortemente sconsigliato “bloccare” un immobile prima di aver venduto il proprio.
L'Acquisto Programmato è una soluzione a questo problema: i 36 mesi che intercorrono fra la firma del preliminare e il rogito notarile consentono di vendere il proprio immobile con calma e alle migliori condizioni possibili.
– Tutti i Clienti che, a causa dell'instabilità dei mercati, vogliono tenere da parte una somma di denaro per
ogni evenienza
Avere da parte una somma di denaro che consenta di far fronte alle piccole o grandi emergenze che la vita quotidiana mette davanti è, per molte persone, un punto fermo nella politica di conduzione familiare.
Le somme iniziali necessarie per acquistare un immobile attraverso l'Acquisto Programmato sono circa la metà di quelle necessarie con un acquisto convenzionale.
Questo permette di investire una quantità limitata di risparmi, senza dovere necessariamente dare fondo alle proprie riserve economiche.
Semplicità, tranquillità e trasparenza sono i punti cardine su cui si basa l'Acquisto Programmato.
– Tutti coloro che attendono di svincolare del denaro a breve o medio termine
Non è raro essere costretti a ricorrere all'affitto a causa di ritardi nell'incasso di somme vincolate o nell'attesa di entrate a breve o medio termine.
L'Acquisto Programmato consente di pianificare il proprio acquisto in relazione ai tempi entro cui si è certi che le somme saranno a disposizione, evitando gli enormi sprechi derivanti dal pagamento di un affitto.
Il Target: a chi è rivolto l'Acquisto Programmato?
- VENDITORI –
– Tutti i Clienti che non vogliono “svendere” il proprio immobile
In periodi difficili come quello attuale, capita spesso che Richiesta e Offerta siano molto lontani fra loro, in termini di cifre e condizioni.
Nel momento in cui il potere d'acquisto della Richiesta (gli Acquirenti) continua a diminuire di giorno in giorno, spesso l'unico modo per concludere una compravendita è quello di far avvicinare l'Offerta (i Venditori) alla Richiesta attraverso un sostanziale ribasso del prezzo.
E, anche in questo, spesso la compravendita si può arenare a causa delle politiche di accesso al credito a cui è sottoposto l'acquirente.
L'Acquisto Programmato consente al venditore di limitare la trattativa, offrendo agli acquirenti un metodo valido e conveniente.
Il risparmio dell'acquirente si traduce, per il venditore, in maggiori possibilità di vendere il proprio immobile al giusto valore di mercato.
– Tutti coloro che non riescono a vendere e hanno alti costi di gestione dell'immobile
Un immobile invenduto genera spese e non guadagni.
Si pensi a un grosso cantiere, nel quale le sole spese di condominio e piccola manutenzione sono in grado di incidere nell'economia di un'impresa.
Dal momento della consegna, contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio sono a carico dell'acquirente.
Un grosso risparmio, sopratutto per un'impresa che applica la formula a diversi immobili, generando un notevole risparmio e dando respiro alle proprie casse.
Inoltre la caparra confirmatoria iniziale e le rate mensili consentono non solo di iniziare a incamerare del denaro, ma anche di far fronte ad eventuali mutui richiesti per l'acquisto del terreno o la costruzione dei fabbricati.
L'Acquisto Programmato non esclude la compravendita convenzionale: creare movimento in un cantiere spesso porta alla vendita di altre unità immobiliari, magari con tempi di conclusione più rapidi.
– Tutti i Venditori che vogliono ampliare il proprio bacino di Acquirenti
Un numero sempre crescente di potenziali acquirenti è costretto, a causa delle restrittive politiche di accesso al credito praticate dalle banche, a ripiegare sulla locazione.
L'Acquisto Programmato consente di ampliare notevolmente il bacino di acquirenti, abbracciando tutti coloro che pur avendo tutte le carte in regola per acquistare un immobile non riescono a mettere da parte un capitale necessario a sopperire alla differenza fra importo finanziato dalle banche e
costo dell'immobile.
In un periodo in cui capita spesso che una compravendita “salti” all'ultimo momento a causa degli importi concessi dagli istituti mutuanti, questo costituisce un grande vantaggio nei confronti della compravendita
tradizionale.
– Tutti i Clienti che non essendo riusciti a vendere, hanno intenzione di locare un immobile
Dopo aver provato per un periodo più o meno lungo a vendere un immobile capita spesso che il venditore, in preda allo sconforto, decida di rimandare l'operazione a tempi migliori e locare il proprio immobile.
L'Acquisto Programmato è una valida alternativa perché consente di avere da subito un acquirente per il proprio immobile iniziando contemporaneamente a incamerare delle somme di denaro.
Se l'acquirente dovesse avere dei problemi che gli impediscono di portare avanti l'operazione (nonostante abbia in mano tante soluzioni per evitare di arrivare a questo), il venditore può trattenere tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
Le somme versate a titolo di caparra confirmatoria sono la percentuale di acconto iniziale stabilita in sede di preliminare e tutte le rate mensili.
Infine è evidente che far abitare l'immobile a un futuro proprietario sia per molti versi più “sicuro” rispetto a una classica locazione.
La percentuale di acconto iniziale imputata a titolo di acconto prezzo, che viene restituita all'acquirente nel caso questi decida di non procedere, è un ottimo modo per incentivare, per quanto non sia necessario, l'acquirente a liberare subito l'immobile.
L'Acquisto Programmato è davvero così conveniente?
Prezzo dell'immobile: € 100.000,00 – Acquisto da impresa come 1° casa
SPESE INIZIALI
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Acquisto programmato |
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Acquisto tradizionale |
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Acconto prezzo
Caparra confirmatoria |
€ 5.000,00
€ 5.000,00 |
Acconto prezzo
Caparra confirmatoria |
€ 5.000,00
€ 5.000,00 |
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Trascrizione Preliminare di compravendita
IVA sugli acconti |
€ 1.413,00
€ 200,00 |
Registrazione Preliminare di compravendita
IVA sugli acconti |
€ 236,86
€ 200,00 |
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Agenzia immobiliare (3% + IVA) |
€ 3.630,00 |
Agenzia immobiliare (3% + IVA) |
€ 3.630,00 |
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Atto di compravendita |
€ 2.428,00 |
Atto di compravendita |
€ 2.428,00 |
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(dopo 36 mesi)
Atto di mutuo (dopo 36 mesi) |
€ 1.720,00 |
Atto di mutuo
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€ 1.720,00 |
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IVA rimanente |
€ 3.800,00 |
IVA rimanente |
€ 3.800,00 |
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(dopo 36 mesi) |
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Imposta di registro (dopo 36 mesi)
Imposta ipotecaria (dopo 36 mesi)
Imposta catastale (dopo 36 mesi)
Totale spese iniziali
Totale spese
Totali contanti necessari nella fase iniziale |
€ 168,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 5.243,00
€ 13.695,00
€ 15.243,00 |
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Totale spese iniziali
Totale spese
Totali contanti necessari nella fase iniziale |
€ 168,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 12.518,86
€ 12.518,86
€ 22.518,86 |
MUTUO DA RICHIEDERE
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Acquisto programmato |
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Acquisto tradizionale |
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Prezzo
Acconto prezzo |
€ 100.000,00
€ 5.000,00 |
Prezzo
Acconto prezzo |
€ 100.000,00
€ 5.000,00 |
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Caparra confirmatoria
Rate mensili (caparra confiramtoria) |
€ 5.000,00
€ 500,00 x 36 mesi € 18.000,00 |
Caparra confirmatoria
Rate mensili (caparra confiramtoria) |
€ 5.000,00
- |
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Mutuo |
€ 72.000,00 |
Mutuo |
€ 90.000,00 |
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LTV (Loan to Value) |
72,00 % |
LTV (Loan to Value) |
90,00 % |
IPOTESI DI MUTUO (TASSI DEL 07/02/2013)*
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Acquisto programmato |
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Acquisto tradizionale |
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Mutuo
Durata |
€ 72.000,00
30 anni |
Mutuo
Durata |
€ 90.000,00
30 anni |
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TASSO VARIABILE |
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Rata Mensile
Importo totale residuo |
€ 312,76
€ 112.593,60 |
Rata Mensile
Importo totale residuo |
€ 390,95
€ 140.742,00 |
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Costo immobile
Risparmio
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€ 154.288,60
€ 8.972,26
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Costo immobile
Risparmio
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€ 163.260,86
- € 8.972,26
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TASSO FISSO |
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Rata Mensile
Importo totale residuo |
€ 407,91
€ 146.847,60 |
Rata Mensile
Importo totale residuo |
€ 509,88
€ 183.556,80 |
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Costo immobile
Risparmio
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€ 188.542,60
€ 17.533,06
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Costo immobile
Risparmio
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€ 206.075,66
- € 17.533,06
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*Tassi del 07/02/2013, ipotesi di mutuo calcolate attraverso www.mutuisupermarket.it sulla banca più economica
– Analisi delle tabelle precedenti
Dalle tabelle precedenti emerge un quadro generale relativo alle differenze fra l'Acquisto Programmato e l'acquisto tradizionale.
In prima analisi, l'importo necessario nella fase iniziale della compravendita, anche supponendo di trovare una banca disposta a finanziare il 90% del prezzo dell'immobile (cosa ad oggi quasi impossibile), è nettamente inferiore nel caso si opti per l'Acquisto Programmato.
La differenza, nell'acquisto di una prima casa da impresa dal costo di 100.000,00 € si attesta è di 7.275,66 €.
La percentuale necessaria per l'Acquisto Programmato è il 15,2% circa.
La percentuale necessaria per l'acquisto tradizionale è il 22,5% circa.
Sempre supponendo che la banca sia disposta a finanziare il 90% del valore dell'immobile. In caso contrario, la percentuale necessaria nel caso di acquisto tradizionale è destinata a crescere ulteriormente.
Per quanto riguarda la spese, l'unica differenza fra acquisto programmato e acquisto tradizionale consiste nel costo della trascrizione e della relativa parcella notarile, per cui l'acquisto tradizionale è leggermente più conveniente dell'acquisto programmato (1.176,14 € di differenza, ma tutto dipende dalle tariffe applicate dal Notaio).
Sempre relativamente alle spese, è importante considerare che il pagamento nel caso di acquisto programmato è suddiviso in due fasi.
Nella fase iniziale è sufficiente disporre di 5.243,00 €.
Nella fase finale andranno saldati i restanti 8.452,00 € (dopo 36 mesi quindi).
Nel caso di acquisto tradizionale l'intero importo delle spese (12.518,86 €) va saldato subito.
Nella seconda parte dell'analisi emerge in maniera chiara e decisa la vera convenienza dell'Acquisto Programmato: l'abbattimento dell'importo di mutuo da richiedere e la conseguente diminuzione di rata e interessi da versare alla banca.
Su un immobile dal prezzo di 100.000,00 €, la differenza è notevole (ed è destinata ad aumentare proporzionalmente al prezzo).
Il risparmio reale, calcolato su quanto effettivamente l'acquirente andrà a pagare il suo immobile, nel caso si decida di optare per un mutuo a tasso variabile è di 8.972,26 € mentre nel caso si dovesse optare per un mutuo a tasso fisso arriva addirittura a 17.533,06 €.
Senza considerare i soldi risparmiati evitando di ricorrere ad un affitto.
Acquisto Programmato NON È Rent To Buy
– Cosa hanno in comune Acquisto Programmato e Rent To Buy?
Acquisto Programmato e Rent To Buy sono due metodologie di acquisto completamente diverse.
Hanno in comune il proposito di fornire al Cliente una valida alternativa alla compravendita tradizionale e all'affitto in un periodo particolarmente complicato in cui la difficoltà maggiore è costituita dalle restrittive politiche di accesso al credito praticate dagli istituti bancari.
L'obiettivo di entrambe le formule è quello di posticipare la data del rogito notarile definitivo dando la possibilità all'acquirente di abitare da subito l'immobile e di abbattere l'importo di mutuo da richiedere attraverso un “piano di accantonamento” di denaro.
Tuttavia il modo in cui i due metodi raggiungono l'obiettivo è completamente diverso, così come la tipologia di Clienti a cui Acquisto Programmato e Rent To Buy sono rivolti.
– Quali sono le differenze fra Acquisto Programmato e Rent To Buy?
La differenza sostanziale fra i due metodi di acquisto consiste nel fatto che l'Acquisto Programmato è una compravendita pura, il Rent To Buy è fondamentalmente l'unione di compravendita e locazione.
Ciò comporta che nonostante la somiglianza, la compravendita avvenga in modo totalmente diverso.
Il Rent To Buy prevede un acconto iniziale minimo inferiore rispetto all'Acquisto Programmato (6% contro il 10%).
Le rate mensili nel caso del Rent To Buy non costituiscono interamente caparra confirmatoria: il 50% è da intendersi come canone di locazione.
Per questo motivo le rate mensili sono in genere più elevate.
Infine mentre il saldo finale con l'Acquisto Programmato corrisponde al massimo all'80%, l'obiettivo del Rent To Buy è l'accantonamento del 15% con un saldo finale pari all'85%.
Piccole differenze che rendono però i due metodi adatti ad esigenze completamente diverse.
– Conviene di più l'Acquisto Programmato o il Rent To Buy?
Non esiste una risposta universale a questa domanda.
Si tratta di metodi d'acquisto diversi e che, come tali, soddisfano esigenze diverse del venditore e dell'acquirente.
Paragonando Acquisto Programmato e Rent To Buy al mondo dei mutui, potrebbero equivalere a un tasso variabile con cap e un tasso variabile con rata costante.
Prodotti diversi per esigenze diverse.
In linea di massima, l'Acquisto Programmato consente all'acquirente di accantonare prima del rogito notarile un importo superiore ed abbattere in maniera più incisiva l'importo di mutuo da richiedere.
Così come il Rent To Buy consente al venditore di incassare una percentuale di rata mensile a titolo di canone di locazione, aumentando il guadagno per la parte venditrice.
